6 bonnes raisons d'investir dans le neuf en LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui souhaitent louer des biens meublés, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Il est conçu pour les investisseurs qui souhaitent générer des revenus complémentaires sans pour autant devenir des professionnels de la location.

Le LMNP offre une grande flexibilité. Vous pouvez louer un studio, un appartement ou même un bien en résidence de services (étudiante, senior, tourisme, affaires). L'essentiel est que le bien soit meublé, c’est-à-dire qu’il doit inclure un minimum d’équipements pour être prêt à habiter (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.).

En optant pour le statut LMNP, vous profitez de plusieurs atouts majeurs :

Une fiscalité avantageuse : Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel simplifié, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
Un complément de revenus : L’investissement en meublé permet de générer des revenus locatifs réguliers, souvent plus élevés que ceux d’une location nue, en raison de la demande accrue pour ce type de logement.
La possibilité d’investir dans des résidences services : Il peut s’agir de résidences étudiantes, de résidences d’affaires, ou encore d’EHPAD. Ce type d’investissement offre des avantages supplémentaires, dont notamment la délégation de la gestion locative au gestionnaire de la résidence.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la LMNP, ses avantages fiscaux, ou encore ses conditions d’accès, vous pouvez consulter le guide complet réalisé par Maslow à cette adresse : https://blog.maslow.immo/lmnp-definition/

Pourquoi investir dans le neuf en LMNP ?

Investir dans un bien immobilier neuf en LMNP vous permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux non négligeables :

Récupération de la TVA : En investissant dans une résidence de services (étudiante, senior, affaires, etc.), vous pouvez récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien, à condition de respecter certains critères. Cela représente une économie significative dès l’acquisition.
Frais de notaire réduits : Les frais de notaire pour un bien neuf se situent entre 2 % et 3 % du prix d’achat, contre 7 % à 8 % pour un bien ancien. C’est une économie directe qui améliore la rentabilité de votre investissement.
Profiter des mêmes régimes fiscaux avantageux que pour l’ancien à savoir :
- Le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50%. Concrètement vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs annuels.
- Le régime réel simplifié qui vous permet de déduire vos frais réels ainsi que vos amortissements (immobilier et mobilier). Ce régime permet souvent de générer des revenus locatifs presque totalement non imposés.

L’immobilier neuf présente également des avantages pratiques et techniques qui facilitent la gestion de votre bien et attirent les locataires :

Respect des normes énergétiques et de construction : Les biens neufs doivent respecter les dernières réglementations en vigueur (RE2020, normes d’isolation, équipements modernes). Cela signifie des performances énergétiques optimisées, des charges réduites pour vos locataires et une meilleure valorisation de votre bien.
Pas de travaux de rénovation : Contrairement à l’ancien, un bien neuf est livré prêt à l’emploi, sans besoin de travaux coûteux et chronophages. Vous profitez également des garanties constructeur (garantie décennale, garantie de parfait achèvement), qui couvrent d’éventuels défauts pendant les premières années.
Attractivité pour les locataires : Un appartement neuf, bien équipé et conforme aux normes actuelles, attire davantage les locataires, notamment les jeunes actifs, les étudiants et les seniors. Cela se traduit par un taux d’occupation élevé et une meilleure rentabilité.

Investir dans le neuf en LMNP, c’est aussi avoir la possibilité de diversifier votre portefeuille avec des résidences de services. Ces biens sont souvent situés dans des emplacements stratégiques et proposent des services adaptés aux besoins des locataires (wifi, salle de sport, laverie, sécurité), ce qui améliore l’attractivité et la rentabilité de votre investissement.

Les résidences étudiantes, par exemple, bénéficient d’une demande locative constante dans les grandes villes universitaires. Les résidences seniors sont également en forte demande en raison du vieillissement de la population. Quant aux résidences d’affaires, elles séduisent une clientèle de professionnels en déplacement, avec des loyers souvent plus élevés.

Enfin, investir dans le neuf vous assure une certaine sécurité financière :

Vous bénéficiez de garanties locatives si vous confiez la gestion à un exploitant de résidence de services, avec des loyers garantis même en cas de vacance.
Le bien neuf conserve sa valeur plus longtemps, et son entretien est simplifié, ce qui vous protège contre les mauvaises surprises et les charges imprévues.

Quel type de bien choisir pour votre investissement en LMNP ?

Le choix du type de bien dépendra de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de la localisation. Les résidences de services offrent généralement des revenus plus sécurisés grâce aux baux commerciaux, tandis que les appartements classiques en centre-ville permettent une plus grande flexibilité et une valorisation potentielle du bien à long terme.

Quelles sont les étapes pour investir dans le neuf en LMNP ?

Étape 1 : Définir vos objectifs d’investissement

Avant toute chose, prenez le temps de clarifier vos attentes. Pourquoi souhaitez-vous investir en LMNP dans le neuf ? Voulez-vous générer des revenus complémentaires, réduire vos impôts ou préparer votre retraite ? Vos objectifs détermineront le type de bien à choisir (studio, T2, résidence de services) et la stratégie locative à adopter (location courte durée, bail commercial, etc.).

Astuce : Rédigez un plan d’investissement pour formaliser vos objectifs, votre budget et vos critères de choix. Cela vous servira de feuille de route tout au long de votre projet.

Étape 2 : Étudier le marché et choisir l’emplacement

L’emplacement est le critère numéro un pour garantir la réussite de votre investissement immobilier. Analysez la demande locative dans la ville ou le quartier que vous envisagez, ainsi que le profil des locataires potentiels (étudiants, jeunes actifs, seniors).

Points à vérifier :

Proximité des transports en commun, des commerces, et des écoles/universités
Dynamique économique de la région (taux de chômage, projets d’urbanisme)
Potentiel de valorisation à long terme (réputation du quartier, développement futur)

Astuce : Privilégiez les zones tendues où la demande locative est forte et les risques de vacance sont faibles.

Étape 3 : Sélectionner le type de bien et le gestionnaire

En fonction de vos objectifs et de l’étude de marché, choisissez le type de bien qui convient le mieux à votre stratégie : résidence étudiante, résidence senior, appartement en centre-ville, etc. Si vous optez pour une résidence de services, il est crucial de sélectionner un gestionnaire de qualité.

Critères de choix d’un gestionnaire :

Réputation et expérience dans la gestion de biens similaires
Taux d’occupation moyen et satisfaction des locataires
Clauses du bail commercial (durée, loyer garanti, modalités de révision)

Astuce : Demandez des avis et consultez les rapports de gestion pour vous faire une idée précise de la performance du gestionnaire.

Étape 4 : Monter votre dossier de financement

Investir dans le neuf en LMNP nécessite souvent un emprunt bancaire. Profitez des taux d’intérêt actuels pour financer une grande partie de votre projet. Préparez un dossier solide pour convaincre votre banque de vous accorder un prêt.

À inclure dans votre dossier :

Plan d’investissement et objectifs financiers
Étude de marché et prévisions de rentabilité
Relevés bancaires et justificatifs de revenus
Simulation de crédit (apport, mensualités, durée du prêt)

Astuce : N’hésitez pas à comparer plusieurs offres de prêt et à négocier les conditions (taux, assurance emprunteur). Un courtier peut vous aider à obtenir les meilleures conditions.

Étape 5 : Signer l’acte de vente et préparer la mise en location

Une fois le financement obtenu, vous pouvez signer l’acte de vente chez le notaire. À ce stade, vérifiez que tous les documents sont en ordre (contrat de réservation, plan du bien, notice descriptive) et que les garanties constructeur sont bien incluses (garantie décennale, garantie de parfait achèvement).

Préparation à la mise en location :

Vérifiez que le bien est meublé conformément à la loi (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.)
Choisissez le régime fiscal le plus avantageux pour vous (micro-BIC ou régime réel)
Préparez les documents nécessaires pour la gestion locative (diagnostics immobiliers, bail meublé, état des lieux)

Astuce : Pensez à souscrire une assurance loyers impayés pour vous protéger contre les risques de défaut de paiement.

Étape 6 : Optimiser la gestion locative et suivre votre investissement

Pour garantir la rentabilité de votre bien, une gestion efficace est essentielle. Si vous avez opté pour une résidence de services, le gestionnaire s’occupe de tout. Si vous gérez vous-même, soyez rigoureux dans la sélection des locataires, la fixation des loyers et l’entretien du bien.

Outils de suivi à mettre en place :

Tableaux de bord pour suivre les revenus locatifs et les charges
Analyse annuelle de la rentabilité et des amortissements
Optimisation fiscale en fonction des évolutions de votre situation (changement de régime fiscal si nécessaire)

Astuce : Faites un point régulier avec votre expert-comptable pour vous assurer que vous tirez pleinement parti des dispositifs fiscaux et des amortissements.