Acheter en viager : avantages et inconvénients

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

La vente en viager n'est pas si différente d'une vente immobilière classique. Ce sont les modalités de paiement qui diffèrent. Au moment de l'acquisition, l'acheteur (ou débirentier) règle seulement la somme d'argent payée comptant, que l'on nomme bouquet. Le reste est acquitté tous les mois ou chaque trimestre auprès du vendeur, nommé crédirentier.

Les deux parties d'un contrat en viager ont des avantages. Cette pratique permet à l'acquéreur de se constituer un patrimoine à un prix attractif. De son côté, le vendeur bénéficie d'une rente mensuelle ou trimestrielle, qui représente une source de revenus complémentaire. En général, les vendeurs sont des retraités qui ont besoin de compléter leurs revenus.

Mais attention, l'opération n'est pas toujours juteuse car elle tient compte de l'espérance de vie du vendeur. Il est difficile de savoir à l'avance si celui-ci vivra vieux ou non. Si tel est le cas, le bien immobilier coûtera forcément plus cher.

Si le crédirentier part du logement de manière anticipée, la rente à payer est revalorisée aux alentours de 30%. Ce taux est à négocier au moment de la vente.

Viager libre VS viager occupé

Le plus souvent, le viager concerne la résidence principale du vendeur. Il a le droit de continuer à utiliser et à habiter les lieux jusqu'à sa mort. Dans ce cas de figure, on parle de viager occupé.

De son côté, le viager libre permet de disposer du bien sans attendre. Il peut faire l'objet d'une location afin que l'acheteur puisse tirer un revenu et payer plus facilement la rente au vendeur. Les petites surfaces sont généralement proposées en viagers libres. Ce système est plus coûteux que l'autre en raison de la disponibilité immédiate du logement.

Il existe également le viager sans rente et le viager à terme. La première option donne lieu au versement du bouquet lors de la vente. Aucun versement n'est ensuite effectué et le bien est disponible à la mort du crédirentier. Quant au viager à terme, il possède une durée de vie limitée. La rente viagère est versée pendant plusieurs années, de dix à vingt ans.

Est-ce avantageux de vendre en viager ?

Vendre en viager comporte plusieurs atouts. Cela présente évidemment des avantages financiers. Vous êtes assuré de recevoir une rente à vie. Et en plus, la fiscalité est intéressante. Plus vous êtes âgé au moment de la vente et plus l'abattement fiscal est élevé. L'impôt se calcule sur une fraction dégressive de la rente viagère. Si le viager ne comporte pas de rente mais seulement le versement d'un bouquet, celui-ci est entièrement exonéré d'impôt. En tant que retraité, il est plus facile de faire une donation ou de transmettre son patrimoine.

Qu'il occupe ou non le logement en viager, le vendeur ne paie pas de taxe foncière ni les travaux à effectuer. En revanche, il continue de payer la taxe d'habitation, les charges de l'immeuble et les petites réparations, comme s'il était locataire.

Le viager protège le vendeur. Si l'acquéreur est défaillant en termes de paiement, le vendeur a la possibilité de récupérer son bien immobilier. La vente conclue devant un notaire offre des garanties juridiques et sécurise la transaction immobilière.

Le vendeur ne prend pas de risque que son bien perde de la valeur au fil du temps. Dans un contexte de marché immobilier incertain, le vendeur évite de vendre son bien à un prix inférieur à sa valeur réelle en optant pour la vente en viager.

Quels sont les avantages pour l'acheteur ?

L'acheteur peut acquérir un bien immobilier à un prix souvent inférieur à sa valeur marchande. Cela est dû au fait que le prix de vente prend en compte le montant des rentes que l'acheteur devra verser au vendeur.

Dans une vente en viager, il n'est souvent pas nécessaire de payer le montant intégral du bien à l'avance. L'acheteur ne verse qu'une somme initiale, généralement plus faible qu'un acompte traditionnel. Cela permet de gérer la trésorerie plus facilement.

Si le vendeur vit longtemps, l'acheteur peut toutefois réaliser un investissement rentable si le bien prend de la valeur avec le temps. Cela permet à l'acheter de pouvoir réaliser un bénéfice lors de la revente si le cas se présente. Bien que le vendeur conserve le droit d'usage, l'acheteur a souvent une certaine liberté pour gérer le bien, notamment en ce qui concerne son entretien et son amélioration. Cela peut lui permettre d'optimiser la valeur de son investissement.

Une fois le contrat de viager signé, l'acheteur devient propriétaire du bien. Cela signifie qu'il peut en disposer selon ses besoins, même si le vendeur continue d'y habiter. Les ventes en viager ne sont pas aussi courantes que les ventes classiques, ce qui peut signifier moins de concurrence pour l'achat du bien. Cela permet à l'acheteur d'acquérir un bien sans avoir à surenchérir.

L'acheteur peut négocier le montant de la rente viagère, ce qui lui permet d'adapter le paiement à ses capacités financières. Cela peut être un avantage pour ceux qui ont des revenus réguliers mais qui ne peuvent pas se permettre de payer la totalité d'un bien immobilier en une seule fois.

Pour les acheteurs cherchant une résidence principale, la vente en viager peut offrir une solution durable en leur garantissant un toit au-dessus de leur tête sans les contraintes d'un bail.

Quels sont les inconvénients pour l'acheteur et le vendeur ?

Un des principaux inconvénients pour l'acheteur est le risque que le vendeur vive longtemps, ce qui entraîne le versement de rentes prolongées. Elles peuvent dépasser la valeur du bien.

Par ailleurs, déterminer la valeur d'un bien en viager peut être complexe, car cela dépend de facteurs tels que l'espérance de vie du vendeur, le montant des rentes, et la valeur du marché immobilier.

De son côté, le vendeur reçoit un montant initial plus faible qu'une vente classique, car le prix de vente est souvent inférieur à la valeur marchande, représentant la valeur actualisée des rentes futures. Le vendeur reste assez dépendant de l'acheteur et de sa capacité à payer la rente régulièrement.

Il faut également prendre en compte la complexité juridique de cette pratique. Des complications peuvent survenir, nécessitant l'intervention d'un notaire pour s'assurer que tous les termes de l'accord sont clairs et respectés.

Une fois le contrat signé, le vendeur perd un certain contrôle sur son bien. Par exemple, des décisions concernant des travaux ou des modifications peuvent être prises par l'acheteur. Des désaccords peuvent survenir entre le vendeur et l'acheteur concernant des questions de maintenance, de paiement ou d'utilisation du bien. Cela peut entraîner des tensions et des complications juridiques.